Compromisso de compra e venda: o que é?

Compromisso de compra e venda: o que é?

A melhor forma de inibir que as partes descumpram o contrato é atribuindo uma sanção em caso de descumprimento. As sanções podem ser sob a forma de multas, perdas e danos, indenizações etc.

Introdução

Em linguagem simples, o compromisso de compra e venda (ou promessa de compra e venda) é uma espécie de contrato preliminar. Elabora-se um contrato, a fim de que outro seja elaborado e cumprido posteriormente.

À título de exemplo, o vendedor do imóvel promete outorgar a escritura definitiva do imóvel, após receber o valor do bem. A referida promessa é formalizada por meio do compromisso de compra e venda, em que constará cláusulas de interesses das partes.

Em suma, o comprador quer a garantia de que receberá a posse e a propriedade do bem (ex. imóvel). Por outro lado, o vendedor quer a garantia de que receberá o valor da venda. O referido contrato é bastante utilizado no ramo imobiliário, buscando proteger os interesses das partes.

Descumprimento e Sanções

Já imaginou um contrato de compromisso em que não se prevê a sanção ao que descumpre o que fora prometido?

Pois bem, a melhor forma de inibir que as partes descumpram o contrato é atribuindo uma sanção em caso de descumprimento. As sanções podem ser em forma de multas, perdas e danos, indenizações etc. Antes de assinar o contrato, observe se está satisfeito(a) com as sanções atribuídas para ambas as partes.

A referida sanção é denominada no direito contratual como cláusula penal (não confunda com direito penal/criminal). A cláusula penal é, justamente, aquela que prevê uma pena de multa ou indenização ao que infringe o contrato.

Assim, se o comprador deixar de pagar o valor no prazo estipulado deverá pagar um determinado valor de sanção. Lado outro, se o vendedor deixar de cumprir a obrigação de ceder a posse ou outorgar a escritura do imóvel, também deverá receber a sanção prevista na cláusula penal.

Não é só! Nem tudo se resume a pagamentos. O contrato deve prever, também, obrigações. À título de exemplo, prazo para a entrega de certidões, posse do imóvel etc.

Principais elementos do Compromisso de Compra e Venda

Como dica, os primeiros elementos a serem observados no compromisso de compra e venda são:

– Forma de pagamento (sinal, parcelas, dinheiro, cheque, depósito, TED etc.);
– prazo para o pagamento (estabelecer datas);
– prazo para a entrega do bem (posse – data da entrega do imóvel);
– proibição de arrependimento;
– sanções em caso de descumprimento (cláusula penal).

As partes devem considerar o valor pago ao corretor, à título de comissão de corretagem. Isso porque, após a formalização, este fará jus à comissão, mesmo que, por qualquer razão, o negócio não se efetive.

Cautelas

Lembra-se da história do gato por lebre? Pois bem, ocorre muito na compra e venda de imóveis. Seguem algumas dicas:

No caso de imóveis, recomenda-se averiguar a matrícula atualizada no registro de imóveis, a fim de constatar quem é, verdadeiramente, o proprietário do bem. Infelizmente, há pessoas que vendem ou prometem vender algo que não lhe pertence. Em alguns casos, o comprador jamais consegue receber o valor que pagou.

Verifique se o imóvel ou o vendedor possui dívidas. Em ambos os casos, o comprador pode sofrer as consequências, perdendo o bem que comprou (fraude à execução).

Caso prefira um negócio seguro, compre o imóvel apenas do proprietário. Fuja do contrato de gaveta.

Conclusão

O compromisso de compra e venda é um tema bastante complexo. Há inúmeros livros que tratam do assunto. Logo, este pequeno texto não tem a pretensão de esgotar o assunto.

Por fim, recomenda-se que as partes procurem um advogado de sua confiança, com vivência em contratos e direito imobiliário.

Publicado originalmente na página do autor no site Jus Brasil


Fonte: Artigos Administradores / Compromisso de compra e venda: o que é?

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