Execução de créditos locatícios e encargos em shopping centers

Execução de créditos locatícios e encargos em shopping centers

Créditos do empreendedor contra o locatário, como multas e taxas relacionadas à associação dos lojistas, devem ser objeto de ações ordinárias de cobrança

O título executivo extrajudicial é um documento que pode ser utilizado para embasar uma ação judicial de execução direta, sem a necessidade de se discutir a origem do crédito.

Estes títulos são definidos em lei, e são exemplos o cheque, a duplicata, a nota promissória, entre outros: a execução é uma ação judicial muito mais rápida, e de defesa mais difícil, que uma ação ordinária de cobrança (na qual o réu tem ampla oportunidade para discutir se a quantia exigida é devida ou não).

O Código de Processo Civil, em seu artigo 585, estabelece que é título executivo extrajudicial “o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio”.

Na prática, isto significa que o locador pode ingressar com uma ação de execução contra seu locatário, bastando apenas juntar o contrato de locação e uma planilha de débitos: a lei parte do princípio segundo o qual a existência do contrato traz segurança o suficiente para permitir a execução direta. Ocorre que, como visto acima, o texto legal é bastante amplo quanto aos créditos que podem ser incluídos nesta ação judicial.

No caso específico dos locatários de lojas em shopping centers, a situação torna-se delicada, na medida em que é comum ao empreendedor do shopping cobrar diversas taxas e quantias dos lojistas, sendo que estas quantias podem não estar diretamente relacionadas com a ocupação do imóvel, tais como multas por desobediência às normas internas do empreendimento e taxas relacionadas à associação dos lojistas, entre outras.

Na prática, entendemos que o empreendedor do shopping poderá mover ações de execução direta contra seus lojistas apenas quanto às quantias que possam ser consideradas encargos acessórios da locação, nos termos da lei – ou seja, despesas relacionadas diretamente com a ocupação do imóvel. Estas quantias, ainda, devem estar previstas de maneira expressa no contrato de locação e nos documentos acessórios, tais como a escritura de normas gerais do shopping center.

Isto significa que o locatário de loja em shopping center pode sofrer a execução direta de quantias que, além serem de sua responsabilidade (nos termos do contrato de locação e na escritura de normas gerais), estejam relacionadas à utilização direta do imóvel, tais como despesas com água, IPTU, eletricidade e condomínio. Outros créditos do empreendedor contra o locatário, como multas e taxas relacionadas à associação dos lojistas, devem ser objeto de ações ordinárias de cobrança.

A lei, como visto, é ampla, e permite a execução não só do aluguel, como também a de encargos acessórios. Mas a locação ainda é definida como a utilização remunerada de um imóvel, e a melhor conclusão é aquela segundo a qual são encargos acessórios do aluguel apenas as despesas referentes à ocupação do imóvel – mesmo se o contrato de locação, ou a escritura de normas gerais do shopping, determinar que as taxas da associação dos lojistas podem ser executadas diretamente.

Francisco dos Santos Dias Bloch – Advogado formado pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP) em 2001, e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito Imobiliário e Direito Contencioso Cível.


Fonte: Notícias Administradores Execução de créditos locatícios e encargos em shopping centers

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